【1/9追記】継続投資すべきか…疑問が残ってモヤモヤ…

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先日、TOMOTAQUより「トモタクCF42号（小山Ⅱ）」の契約更新のお知らせが来ました。とても魅力的な出資条件ではありますが、継続を躊躇しています。

再組成される案件の概要
再組成条件を考察
継続投資の判断について
1/9追記

再組成される案件の概要

上記のとおり、現在運用中のトモタクCF42号（小山Ⅱ）の契約を引き継ぎ、予定分配率8％・運用期間12ヵ月として再組成されます。

「予定利回りも高めだし、いつもどおり継続しようかなぁ～」と思っていたのですが、待てよ…。トモタクCF42号（小山Ⅱ）って、運用期間3ヵ月のEXITファンドじゃなかった？と思い遡ってみると…。

やはり、トモタクCF42号（小山Ⅱ）は9号の再組成であり、EXITファンドとして募集されていました。同一物件を対象としている9号→42号→55号の再組成による条件変更は以下のとおり。

・予定利回り：5.3％→8.0％→8.0％
・運用期間：12ヵ月→3ヵ月→12ヵ月
・分配予定：毎月→最終→最終

9号から42号への再組成は、EXITファンドらしく短期・高利回りになっていましたので、納得感があったのですが、さらに55号への再組成ということは、42号時点で予定されていた売却契約が流れてしまったということだと思います（あくまで個人的な憶測です）。

EXITファンドであっても、予定されていた売却契約が流れてしまうことはあり得ますし、そのリスクを承知して投資していますので問題はありません。
しかし、今回の55号は売却予定が未定であった9号ファンドと同程度まで予定利回りを下げず、EXIT予定であった42号ファンドと同程度の8％のままで大丈夫なのかな？というのが疑問です。

再組成条件を考察

42号→55号への再組成にあたって、予定利回りを変更しない理由を予想してみます。私の勝手な様相であり、根拠はありませんのでご理解ください。

予想①：前回出資者を引き留めるため

あり得そうですよね。
個人的には、運用実績を積んでいるのであるから、再組成案件において利回りが下がることはある程度出資者の理解を得られると思いますが、事業者の方はそうは考えないのかもしれません。最近、不動産クラファン事業者が続々参戦していることによって、各社満額達成しにくくなっているのは肌感覚としてあるので、できるだけ継続投資して欲しいという目的があってのことかもしれません。

予想②：売却予定が既にあるため（早期償還が濃厚）

こちらもあり得そうですよね。
42号ファンドの売却予定はまとまらなかったものの、他にも売却の当てがあり、早期償還も十分あり得ることから予定利回り8％のままでも問題ないということもありそう…。そうであれば、予定利回り8％据え置きはポジティブにとらえてもいいのかなと考えます。

予想③：単に投資家への還元

42号ファンドを運用した結果、8％の利回りでも問題ないとの結論に至ったため、55号ファンドでも利回り継続となったパターン。こちらは少々楽観視しすぎな気もしますがどうなのでしょう。
この場合は、55号の契約は42号を引き継ぐということですので、分配は運用終了時に行われるという理解をしていますが、他のインカムゲイン型ファンド同様に毎月分配にしないのかな？という疑問もあります。