利回り不動産にて50万円先行投資してきました

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利回り不動産で募集予定の第86号「北海道千歳市マンション第3回」に先行投資してきました！
スイッチング投資した理由を解説していきますよ～

再組成内容のチェック
キャンペーン情報

再組成内容のチェック

利回り不動産86号ファンドは、北海道千歳市にある1棟マンションからの賃料収入を配当原資とするインカムゲイン型案件です。

私は前進となる第73号ファンド「北海道千歳市マンション第2回」に50万円を出資していましたので、そのまま満額スイッチングすることにしました。

さて、再組成ファンドとくれば、組成条件のチェックですね！
案件名からも察する通り、73号ファンドの前には56号ファンド「千歳市マンションバリューアップPJ」という第1回ファンドもありましたので、今回はその3件を比べたいと思います。

案件番号	56号ファンド	73号ファンド	86号ファンド
案件名	千歳市マンションバリューアップPJ	北海道千歳市マンション第2回	北海道千歳市マンション第3回
現在の状態	運用終了	運用中（2026/6/30終了予定）	募集開始前
募集金額　優先出資	144,000,000円	144,000,000円	144,000,000円
劣後出資	16,000,000円	16,000,000円	16,000,000円
（予定）利回り	7％	7％	7％
運用期間	12ヶ月（2025/7/1～2026/6/30）	12ヶ月（2025/7/1～2026/6/30）	12ヶ月（2026/7/1～2027/6/30）

56号ファンドで外壁共有部分の大規模修繕・宅配ボックス設置のバリューアップを行いました。
募集額に不自然な値上げはなく、想定利回りにも変更はありません。

物件の賃料・維持管理費等については投資家限定情報になっていますので、ここで数字を出すことはできませんが、必要経費（租税公課・維持管理費）が上がっている分、PMフィー（不動産管理会社に支払う報酬）を下げてバランスをとっているようです。

維持管理費の値上げは分かります。昨今の燃料高・ナフサ不足・人手不足を考えれば当然です。
しかし、バリューアップによる建物価値向上で固定資産税そんなに上がるか…？と疑問だったのでGeminiに聞いたことろ、半導体製造ラピダスの進出に伴う建設ラッシュが地価を押し上げたためだと考えられるそうです。

うーん…せっかくバリューアップしたので、賃料上げて利回りに反映させてほしいところですが、そんなに簡単ではないのでしょうね…。
3ヵ年の想定収支で急激な悪化は見られなかったので、スイッチングしてよし！と判断しました。

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