【2/18追記】途中で参加なのにホントにいいんですか!?

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目立つ利回りではありませんが、これはいい！と思える案件が見つかりましたので、大家どっとこむに新規会員登録&出資申し込みしました！

私の理解が正しければ、この案件…凄いお得です！しかも募集額大きいのでまだ空きもありますよ〜

大家.com:久が原PJ#84（二次募集）

大家.com:久が原PJ#84（二次募集）

今回新規会員登録した大家.comですが、我が家では夫が既存会員で手堅い区分マンション案件を中心に投資しています。
インカム型から開発系まで、色々な案件を扱っているので、そろそろ私も投資してみたいと新規登録したところです。

最新の案件「久が原PJ#84(二次募集)」が、何故もっとアピールしないのか不思議なほどお得だと感じたので、早速出資してきました！

見所①実際の利回りは5%→6.79%

今回の案件は、以前募集された84号ファンドの二次募集です。

84号ファンド募集時に満額達成に至らず、事業者（大家.comを運営するグローベルス）が残りの金額を出資することでファンドを成立させたました。
その事業者出資分を今回再募集することで、事業者出資分を今回出資する投資家分に振り替えるという対応です。

今回行われる二次募集を事業者・投資家それぞれの視点で見ると、以下のような意味があります。

二次募集による事業者のメリット

現在84号ファンドにおいて、運営事業者はもともと予定されていた劣後出資に加えて、埋まらなかった優先出資枠（募集未達分）を出資しているため、事業資金をそれだけ確保している状態です。

今回の二次募集が埋まれば、確保している事業資金を引っ込め、投資家の資金に振り替えることができますので、事業者の手元資金が増えることになります。

事業者の手元資金が増えれば、その分新規に案件を組成し、その劣後出資に充てることもできるため案件組成の回転効率が高まります。

二次募集による投資家のメリット

今回の二次募集の運用期間は2025年3月5日～2025年9月30日の7ヵ月との表記になっていますが、一次募集で事業者が出資した権利を買い取るスキームであるため、一次募集開始である2024年12月6日から出資しているとみなされます。

以下はファンド概要の引用です。

本件は、2024年12月6日より運用開始しております「久が原PJ」における募集未達額（成立後のキャンセル分含む）をグローベルスが優先出資を行った、23,000万円を二次として募集（以下、二次募集案件）を行う為、対象不動産、運用期間、想定される利回り等の概要には変更がありません。

～中略～

システムの都合上二次募集案件の運用開始は2025年3月5日ですが、グローベルス優先出資分の地位譲渡となる為、計算期間は下記記載の一次募集該当案件と同一となります。
一次募集の運用期間：2024年12月6日～2025年9月30日
二次募集の運用期間：2025年3月5日～2025年9月30日予定ですが、計算期間は上記号案件と同一
※システムの関係上、本募集ページの想定運用期間、配当金シュミレーション計算は7ヶ月表記となりますが、配当計算期間は一次募集案件と同一となりますので予めご了承ください。
大家どっとこむ収益不動産概要から引用

つまり、7ヵ月の運用期間（2025.3.5～2025.9.30）で9.5ヵ月分（2024.12.6～2025.9.30）の配当を得られることになります！計算してみましょう…。

予定利回り5％×（9.5ヵ月/7ヵ月）＝実質利回り6.79％

これに後述のアマゾンギフトが付くと、更に実質利回りはあがります。

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見所②売買契約締結済みのEXITファンド

大家.comでは「ブリッジファンド」と呼んでいるようですが、このブログを見てくださっている方には「EXITファンド」という呼び方の方がしっくりくるかと思います。

大家どっとこむにおけるブリッジファンドとは、すでに売買契約を締結した売却決済までの期間を募集する案件となります。
※本投資対象物件は全戸売買契約済みとなります。
売買契約を締結している為、事業収支もある程度確定しているおり、投資家の皆さまに安心して投資していただけるリスクの低いファンド設計となります。
大家どっとこむ収益不動産概要から引用

物件の売却益を配当原資とするキャピタル型案件で気になるのは、売却先が見つからないというリスクです。今回のブリッジファンドは売買契約済みであり、引き渡し完了までの期間を投資家資金で賄う低リスク設計です。

もちろん売買契約が解除となるリスクもありますので、不動産投資におけるリスクをなくすものではありません。その点はご注意を！