【辛口レビュー】利回り不動産でスイッチング投資しました

利回り不動産「82号ファンド（青森県ヘルスケア施設 第2回）」に一足早くスイッチング投資してきました！
今回の再組成ファンドへの投資は結構悩みました…。私の考えたことを言語化して残しておこうと思います。

82号ファンドの概要

今回の案件は青森県内の有料老人ホームを対象としたファンドで、賃料収入により予定利回り10％を目指します。そしてこちらの案件、67号ファンドの後継ファンドになります。

ということで、67号ファンドに10万円投資している私にはスイッチング投資の案内が来ました。
再組成ファンド…ということで、毎度おなじみ再組成チェックを行いました。

再組成案件に投資する際の注意点については過去記事でも取り上げています。
⇒2024年8月21日「利回りくんから新規案件！再組成ファンドはここに注目」

再組成条件の確認

復習ですが、不動産クラウドファンディングの案件はキャピタル型とインカム型に大別されます。

インカム型：「安定稼働している不動産を入手し、入居者から賃料収入を得る」が基本で、既に事業者が取得した不動産などが対象となることが多いです。売却を前提としていないため、運用期間が終了すれば償還される可能性が高いものの、入居者の退去等により賃料収入が得られない場合には無配当となるリスクがあります。

キャピタル型：「不動産を安く仕入れて、高く売る」が基本で、売却差額をもとに出資者に分配を行います。高値で売却できれば大きな利益が見込める半面、売却が難航した場合に配当・償還が行われないリスクがあります。

そして、注意したいのはキャピタル型案件の再組成です。キャピタル型案件のファンドが再組成されるということは、「物件が期間内に売却できなかったため、一旦運用を終了して元本を償還、同じ不動産を対象として新たに出資者を募る」ということです。

謂わばババ抜きのような怖さがあるので、基本的には避けています。
そして今回再組成された案件は…

↑運用中の67号案件を見るとわかるとおり、「インカム型案件だけど、売却できたら利回り上振れする期待があります」という案件。概要を比較してみるとこんな感じ。

	67号案件	82号案件
予定利回り	10％（インカム型）	10％（インカム型）
売却した場合	上振れ期待あり	上振れ期待あり
募集金額	315,000,000円	286,200,000円
運用期間	12ヶ月	12ヶ月
出口戦略	・外部売却 ・再組成 ・事業者自己資産組み入れ	・外部売却 ・再組成 ・事業者自己資産組み入れ

募集金額が下がっています。
たまーに再組成で金額が上がっていることがあって、「これ…償還用の分配金を上乗せして再募集しているんじゃない？自転車操業じゃない？」と思うことがあるのですが、今回は逆ですね。

詳細を読んでみると、売却にあたって必要な境界工事（隣との境界が分かっていない状態だと売却できないので）が67号で終了したので、その費用分募集額が下がっているということでした。

2025年8月31日時点の管理財産報告書には、境界工事が完了したことが書かれていました。
ということは、少なくとも2025年8月から2025年1月までの5ヶ月間は売却活動をしていたけど、売り手が付かなかったと考えられます。

う～ん…悩ましい…。

私の投資判断

ということで、これまでの私なら「売却が上手くいくか不明なのでナシ！」としていたと思いますが、スイッチング投資に申し込むことにしました。決め手は以下の4点です。

• スイッチング投資金額が10万円と少額であったこと
• 建付けはインカム型ファンドで、賃料で予定分配金が支払われる可能性が高いと判断したため
• 外部売却できなかった場合にも自己資産組み入れの出口が残されていること
• 売却されればキャピタルゲインも狙えること

リスクリターンを天秤にかけた結果「取れるリスクは採る」という選択をしました。
はっきり書いてしまって恐縮ですが、万人におススメできる優等生案件という感じではありません。

利回り不動産は一般的な不動産クラファンの平均利回り（4～5％）に比べて高く、6～10％がボリュームゾーンとなっていますが、無理な案件組成をしているのではなく出口戦略が明確な点が気に入っています。
過去に運用期間延長（遅延はなく無事終了しています）にあたったのですが、出資者以外にもわかるように公式HPにて見通しを公開していました。説明や償還後の対応も適切で、リスクをとるに値する事業者だと私は判断しています。

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