本ページはプロモーションが含まれています。
▼クリックよろしくお願いします。いつも励みになっております。
 |  |
2022年8月30日に運用を開始した、COZUCHIの市ヶ谷区分オフィスの案件について、償還予定日の変更のお知らせがありました。
私も現在投資中のこの案件について、ネックとなっている「建築基準法における用途変更」に関して調べてみたので、書き残しておきます。
今後、用途変更を行う不動産クラファンの投資判断の基準の一つとして活用していきます。
COZUCHIの運用中ファンド【市ヶ谷区分オフィス】の概要
- 運用期間 （募集当初）: 2022年8月30日～2024年2月27日
（2022/11/18お知らせ時）：2022年8月30日～2023年2月28日
（2022/02/20お知らせ時）：2022年8月30日～未定（当初予定以内には決済予定） - 募集総額 : 7.4億円
- 予定利回り : 5.0％（税引前）
- 運用期間 : 18ヵ月
本ファンドと同時に公開された「市ヶ谷 区分店舗」が建物の1階、本ファンドが2階に位置します。売却ターゲットなどが異なる事から運用を分けたとのこと。
実際には、両ファンドとも2022年11月18日付で売買契約を締結している（2022年12月28日の第二号四半期レポートより）ことから、売却予定先は同一なのかな？と思っています。
↓キャピタルゲイン配当に上限なし！大人気過ぎて私ももっと投資したい…コヅチ！
建築基準法の用途変更とは？
上記のとおり、運用期間が二転三転した理由は、ずばり用途変更手続きに時間がかかっているからです。
そもそも建築物を建てる際には、用途を指定する必要があり、用途に合わせた基準をクリアする必要があります。事務所として利用する場合と、飲食店として利用する場合には耐火性の基準などに違いが生じるのは想像できますよね。
本ファンドは、元の使用用途が事務所（オフィス）で、延床面積が620.17㎡（用途変更面積が200㎡を超える場合には申請が必要だそう）なので、その他の用途に使用する場合には許可申請が必要です。
この用途変更手続きは、自治体に申請します。クラファン事業者と売却先以外の第三者（行政）がかかわってくるので「申請にかかる期間が読めない」「許可が下りない可能性もある」というのを投資する際には理解しておく必要がありますね。
【2023/3/3追記】続報がありました
市ヶ谷区分オフィスについて、覚書を締結した旨の連絡がありました。2023年4月28日に本契約終了、元本償還予定日は5月26日とのことです。
メールの文面からすると、まだ用途変更届は承認されていないのではないかと思います。あくまで私の予想ですが、行政への用途変更届の審査機関は一般に35日間のようですが、実際は以下のような手順になっているのではないでしょうか。
①用途変更に必要な書類をそろえて仮申請
↓
②行政側で書類不備等を事前に指摘・差し戻し
↓
③修正・追加の上で本申請（今ココなのでは？） ここから35日以内で審査
↓
④承認
私も公務員として仕事していた際、申請を許認可する業務を経験しました。提出された申請をそのまま受理すると、書類不備があった際に修正が間に合わず「不承認」となってしまう場合があるので、あえて差し戻していました。
書類がいよいよ整ったと判断したら正式に受理し、この日を起算日として審査の稟議を回していました。ここまで整えても上司からの指摘でSTOPすることもありましたが…苦笑
不承認となると、印象が良くないだけでなく、再申請までに間をあける必要がある場合もありますからね。予想通り上記③の状態であるなら、無事承認されることを祈ります。
