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間もなく運用終了予定日を迎えるCOZUCHI「千駄ヶ谷開発プロジェクト フェーズ1」の後継ファンドとして、同ファンドのフェーズ2の組成が発表されました。
フェーズ1の出資者に対して優先出資の権利が与えられており、私も出資していますので真面目に検討してみました。
私がフェーズ1に出資した理由
前提として、開発プロジェクト系のファンドですので、以下のような流れとなっています。
・フェーズ1：土地取得・開発に必要な各種の許認可取得を行うフェーズ
・フェーズ2以降：許認可取得後、開発を行いリーシング等を行うフェーズ
一般に言って、フェーズ1の段階では売却による利益は見込めませんので、控えめな分配となっています。その代わり、フェーズ2以降でキャピタルゲインが上振れする可能性があり、そのフェーズ2に優先出資できる権利を得られるというのがウリです。
COZUCHIでは、この上振れしたキャピタルゲインの25％を上限として投資家に配当する配当ポリシーを掲げています。実際に私も大きく上振れした配当をいただいた経験があります。
私がフェーズ1に出資した理由は2つあります。
・フェーズ2への優先権をゲットして、上振れしたキャピタルゲインの分配を狙いたい。
・フェーズ1はフェーズ2へ移行することを前提としているため、フェーズ1が無事償還される可能性は高い。
慎重派の私には2つ目の理由が大きく、これまでのファンドでもフェーズ1のみで離脱したことがあります。
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私がフェーズ2に移行するか否か
フェーズ2のファンド概要には以下の記述がありました。
従来、本プロジェクトは土地取得から開発に必要な各種の許認可取得が完了するまでの期間をフェーズ1ファンドとして運用して参りましたが、昨今の建築費の高騰等を踏まえ、従来の開発計画を見直し、より高い収益性を求めた効率的な開発を模索しながら、新たなプランの作成と検証を行う事となりました。本フェーズ2ファンドにおいては、再度基本設計(※)を行い、引き続き開発に向けて許認可取得等を進めます。
(※)基本設計とは施主の要望や各種法規制などの条件を前提として、建築の基本的な内容を図面に落とし込む作業段階です。
COZUCHI 千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ2 概要より引用
これによりますと、フェーズ1で行った基本設計をやり直すためにフェーズ2を組むということで、フェーズ2では実際の開発は行われません。
つまりは、「フェーズ2」と言うより「フェーズ1の延長」と捉えた方がよさそうですね。
つまりフェーズ2もフェーズ3への移行を前提としているので、無事償還される可能性は高そうですが、一方で最初に描いていた計画を変更せざる負えない事情があったことは懸念すべき点ですね。
う～ん。考えられるのは4パターン。
- フェーズ1への出資金を全額フェーズ2に引き継ぐ
→その後フェーズ3への移行はせず、フェーズ2償還時に資金を引き揚げる。
or フェーズ3への移行を行い、キャピタルゲインの上振れに期待する。 - フェーズ1への出資金の一部をフェーズ2に引き継ぐ
- フェーズ2への移行を行わない。（フェーズ1までで終了）
個人的にはリスクとリターンを天秤にかけてフェーズ3まで運命をともにするか、リスクを取らずにフェーズ1で終了するかの2拓ですね。
一部だけフェーズ2に移行したり、フェーズ3への移行をせずに引き上げる中庸の選択肢だと、リスクがリターンを上回るような気がします（個人の感想です）。
実際にキャピタルゲイン配当が上振れたことがあるだけに悩ましい…ギリギリまで迷うつもりです。
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【2/18追記】
フェーズ2へ移行しました。
運用中金額が16万円と比較的少額で、毀損しても他のソシレン・クラファン収益で吸収できると考えたためです。
2月17日にフェーズ1の元本償還・フェーズ2への出資が完了した旨の連絡がありました。
なお、フェーズ1の配当は3月15日に予定通り行われるとのことです。
出資金額：160,000円
予定利回り：4％
運用期間：11か月
配当見込み：5,867円（税引後4,669円）
