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利回りくんから8月22日募集の新規案件が公開されました。そのうち1件が好みの「再組成ファンド」でしたので、出資予定です。
再組成ファンドとは？
不動産クラウドファンディングにおける「再組成ファンド」という言葉には、正式な定義がなさそうですので、このブログで言うところの意味を定義しておこうと思います。
ここで言う「再組成ファンド」とは、一度組成されたファンドが運用期間満期で終了となった後、新しいファンドとして組成されることを言います。
FUNDROP 、らくたま、TOMOTAQUなどで運用期間満了に合わせて後継ファンドを募集する光景がよく見られます。
ゴールドクラウドでなどは、再組成ファンドに継続して投資できることを前面に出していますよね。一度出資すれば、後継ファンドに優先的に投資できるとあって、毎度高い人気になっています。
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しかし、再組成ファンドには2つのパターンがあり、その特徴は大きく異なります。ということで、今回は再組成ファンドに出資する場合の注意点をおさらいしていきます。
再組成ファンドのパターン
この記事を見ている方には既に知られていることですが、不動産クラウドファンディングの案件はキャピタル型とインカム型に大別されます。
- キャピタル型：「不動産を安く仕入れて、高く売る」が基本で、売却差額をもとに出資者に分配を行います。高値で売却できれば大きな利益が見込める半面、売却が難航した場合に配当・償還が行われないリスクがあります。
- インカム型：「安定稼働している不動産を入手し、入居者から賃料収入を得る」が基本で、既に事業者が取得した不動産などが対象となることが多いです。売却を前提としていないため、運用期間が終了すれば償還される可能性が高いものの、入居者の退去等により賃料収入が得られない場合には無配当となるリスクがあります。
この二つの違いが、再組成の際にも影響してきます。
キャピタル型案件の再組成ファンド
キャピタル型案件のファンドが再組成されるということは、「物件が期間内に売却できなかったため、一旦運用を終了して元本を償還、同じ不動産を対象として新たに出資者を募る」ということです。
これ、結構問題点が多いので私は出資を避けています。
- 期間内に売却できなかった物件であれば、再組成しても売れる可能性が低い
- 1回目のファンド組成時に集めた出資金を元手に物件を購入している場合、再組成時に集める出資金が初回ファンドの償還金に充てられる＝自転車操業感が否めない
上のような問題点を見ると、あまり出資したくない（ババを引きたくない）というのが私の感想です。
ただし、以前実際にあったキャピタル型再組成ファンドでは「運用終了直前になって売買契約が流れてしまったので、あえて再組成します」という案件もありました。
単に事務的な手続きのために、運用期間内に売買契約が完結しないような場合には、再組成ではなく運用期間延長の対応を取られることが多いのですが、前述のファンドではEXITファンドであることを前面に押し出したものでしたので、出資者への誠意として償還・再組成を選んだという背景があります。
この対応を取ったちょこっと不動産は、私の中で株が上がりました。
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キャピタル型案件に投資するということは、物件が想定通りに売却できないこともリスクとして織り込み済みのはずです。その分高い利回りが想定されていますので。
キャピタル型案件の再組成ファンドは、「漫然と自転車操業していないか」「再組成して今度こそ売却するために、バリューアップなどの工夫を事業者がしているか」をよく見極めて出資しましょう。
インカム型案件の再組成ファンド
インカム型案件のファンドが再組成されるということは、「対象不動産で引き続き賃料収入が得られる見込みがあり、期間を区切って次の出資者を募る」ということです。
こちらについては、引き続き賃料が得られているのであれば大きな問題はなさそうですが、以下の点については確認しておく必要があります。
- 前回案件と運用条件が変わっていないか（利回り・運用期間に変化がある場合はその理由）
- 前回案件と再組成案件の募集総額が同額になっているか
特に二つ目の募集総額の一致については、しっかり確認する必要があります。例えば、募集総額が大きくなっている場合、対象物件の価値が急激に上昇でもしない限り整合性が取れません。
そして、不動産や土地の価値が1年程度で急激に変化することは考えにくく、仮にそのような変化があった場合でも、その増額分が適切であるかを判断するのは、不動産の素人である私のような出資者には困難です。
早い話が「再組成のどさくさに紛れて、対象物件の価値以上の出資金を集めていないか」という疑いの目を持って確認する必要があるということです。
明日募集開始の利回りくん「シニアテックマンション第4期」を見てみましょう。
こちらは募集額こそ違えど、募集総額は同じ4,171万円です。再組成で、ある程度人気があることも分かっているので、投資家が出資しやすいように優先出資枠を増やす配慮をしたということでしょう。
劣後出資を減らしたとはいえ、募集額4,045万円は利回りくんの会員規模から言って小さいといえます。先着漏れしないよう、当日はPC張り付きで準備する予定です！
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